En las últimas dos décadas, el valor del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) ha experimentado un crecimiento notable, pero este aumento ha estado lejos de ser equitativo. Un análisis reciente de la Fundación Tejido Urbano pone de manifiesto que la disparidad en los precios del suelo entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA) se ha duplicado, generando un panorama urbano cada vez más desigual. Esta situación no solo afecta a los habitantes de ambas regiones, sino que también plantea serios interrogantes sobre el futuro del desarrollo urbano y la planificación territorial en la capital y su conurbano.

El informe compara datos de 2006 y 2026, revelando un aumento promedio del 47% en el valor del suelo en toda la RMBA. Sin embargo, este crecimiento es profundamente desigual. Mientras que en CABA los precios se dispararon un 117%, en los partidos del conurbano la subida fue de apenas un 12%. Esta brecha no solo refleja un crecimiento dispar, sino también una consolidación de la desigualdad en el acceso a la vivienda y a la inversión en infraestructura.

El análisis también resalta un cambio evidente en la relación de precios entre CABA y el GBA. Hace 20 años, el costo del suelo en la ciudad era cinco veces mayor que en el conurbano; en la actualidad, esa diferencia se ha ampliado a nueve veces. En comparación con el resto de la RMBA, la discrepancia ha pasado de 23 a 30 veces, lo que subraya un fenómeno de segregación urbana que se vuelve cada vez más preocupante para el desarrollo social y económico de la región.

Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, explica que este fenómeno es el resultado de diversos factores acumulativos. Según él, la Ciudad de Buenos Aires se ha establecido como un centro de alta valorización, donde convergen la inversión, la infraestructura y la demanda. Esto, a su vez, ha generado una presión constante sobre los precios del suelo, creando un círculo vicioso que se retroalimenta y perpetúa la desigualdad.

Además, el informe revela un cambio en la distribución del suelo disponible. En 2006, la mayor parte de los terrenos se concentraban en el corredor norte del conurbano, en municipios como Pilar y Tigre. Sin embargo, para 2026 se observa un desplazamiento hacia áreas más periféricas del sur y oeste, incluyendo localidades como La Plata y Moreno. Este fenómeno no es casual, ya que se relaciona con el aumento de precios en áreas consolidadas y la búsqueda de alternativas más asequibles por parte de desarrolladores y compradores.

El estudio también destaca que los mayores incrementos en los valores del suelo se han registrado en partidos del segundo cordón del conurbano y en otros sectores de la RMBA, donde los precios han llegado a triplicarse. Localidades como General Rodríguez y Escobar están entre las que más han crecido, mientras que partidos como San Isidro y La Matanza han mostrado un crecimiento más moderado. A pesar de esta disparidad, un dato relevante es que no se han registrado caídas en los precios del suelo en ningún distrito durante el período analizado, lo que confirma una tendencia estructural de valorización que podría tener serias implicaciones para el acceso a la vivienda en la región.

En conclusión, el informe de la Fundación Tejido Urbano plantea una serie de retos significativos para la planificación urbana en la Región Metropolitana de Buenos Aires. La creciente desigualdad en los valores del suelo entre CABA y el GBA no solo afecta a la economía local, sino que también impacta en la calidad de vida de los ciudadanos. Es imperativo que se implementen políticas que aborden esta problemática y promuevan un desarrollo urbano más equitativo y sostenible para todos los habitantes de la región.