La actividad de la construcción en pozo en la Ciudad de Buenos Aires ha comenzado a mostrar signos evidentes de desaceleración. De acuerdo con información proporcionada por Alianza Urbana, una agrupación que reúne a desarrolladores y constructoras, se ha registrado un descenso del 40% en las inspecciones obligatorias relacionadas con la entrega de nuevos edificios durante el primer trimestre de 2026. Este dato resalta una tendencia a la baja que se inició a finales de 2025, después de un periodo de récord histórico en la superficie construida que se había alcanzado en el tercer trimestre del año pasado.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, ha señalado que el período de expansión en la oferta de propiedades ha llegado a su fin. Según sus declaraciones, la cantidad real de obras en ejecución se ha reducido a la mitad en comparación con lo que se observaba hace tres años. Esta situación ha llevado al sector a operar en niveles de actividad medio-bajos, lo que a su vez no generará nuevas unidades en la magnitud que se había visto en los años anteriores.

El freno en la construcción se debe a una combinación de factores, entre los que se destacan el aumento de los costos, las restricciones urbanísticas y los problemas administrativos. Levrio explicó que la regulación del suelo que entró en vigor en 2024 ha limitado la oferta de terrenos edificables en un 30%. A su vez, el tiempo necesario para la obtención de permisos de obra se ha prácticamente duplicado en la Ciudad, complicando aún más el panorama para los desarrolladores.

Además, los desarrolladores enfrentan el desafío de trasladar estos nuevos costos a los precios finales de las propiedades. Levrio argumenta que, a pesar de los intentos de ajustar los precios, muchos desarrolladores se ven imposibilitados de vender a precios más altos en un contexto donde los compradores pueden optar por unidades a estrenar que no están sujetas a los mismos costos de construcción. Esta situación crea una paradoja que afecta la viabilidad de muchos proyectos en curso.

Levrio también ha advertido sobre el colapso de la actividad previa al inicio de nuevos desarrollos. Según cifras oficiales, en los últimos ocho meses las demoliciones han caído de 350 a solo 70, lo que refleja una merma considerable en la preparación de nuevos proyectos. Este retroceso podría tener repercusiones significativas en la oferta futura de propiedades, lo que, si la demanda se mantiene estable, podría elevar los precios de las nuevas unidades disponibles en el mercado.

El contexto actual plantea un escenario cada vez más complicado para el lanzamiento de nuevos emprendimientos en Buenos Aires. La disminución en la disponibilidad de suelo edificable, junto con la incertidumbre sobre los plazos de aprobación de permisos, dificulta la preventa y la financiación de proyectos desde sus etapas iniciales. Por otro lado, el aumento en los costos de construcción se ha convertido en uno de los factores más críticos que están detrás de esta desaceleración. Levrio ha destacado que los incrementos más significativos han afectado particularmente a la obra gris, especialmente en lo que respecta a materiales como el cemento, cuyos precios han aumentado debido a la subida de los combustibles.

En contraposición, Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, recordó que entre 2019 y 2023, el mercado de la construcción había experimentado un crecimiento excepcional impulsado por la expansión de la oferta de tierra y los costos de construcción, que se mantenían en niveles mínimos históricos. Este contexto favorable permitió el lanzamiento de numerosos proyectos que ahora están ingresando al mercado. Sin embargo, la situación ha cambiado drásticamente en los últimos dos años, lo que ha llevado a los actores del sector a replantear sus estrategias y expectativas para el futuro del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires.