La crisis en el sector de créditos hipotecarios en Argentina continúa profundizándose, alcanzando en abril una caída interanual del 56%. Según datos de Empiria Consultores, que se basan en registros del Banco Central, durante este mes se desembolsaron apenas 122 millones de dólares, lo que contrasta fuertemente con los 280 millones del mismo mes en 2022. Esta cifra representa un descenso significativo, además, se encuentra un 80% por debajo de los niveles alcanzados en abril de 2018, un año que se recuerda como uno de los picos de expansión del sistema de créditos hipotecarios UVA.
El retroceso en los desembolsos de créditos hipotecarios se ha convertido en un fenómeno preocupante para el mercado inmobiliario, que ya venía mostrando signos de fatiga desde finales del año pasado. En este contexto, la compraventa de propiedades ha visto un impacto directo, generando incertidumbre sobre la posibilidad de establecer un mercado hipotecario estable en el país. Esta situación es aún más alarmante si se considera que abril marcó el nivel más bajo desde octubre de 2024, sugiriendo que la desaceleración no es un evento aislado, sino parte de una tendencia más amplia.
El economista Federico González Rouco, especialista en el sector inmobiliario y representante de Empiria Consultores, argumenta que el problema actual es el resultado de un proceso que comenzó hace varios meses. Según González Rouco, desde noviembre del año anterior se ha venido observando una desaceleración en la demanda de créditos hipotecarios, que tuvo su punto máximo en octubre con un notable aumento en la cantidad de carpetas de crédito presentadas. Sin embargo, esa tendencia se ha revertido, y desde entonces el sector ha entrado en una fase de contracción.
“Lo que estamos viendo es el final de una etapa inicial de fuerte demanda, que se vio impulsada por el regreso de las líneas de créditos UVA. A partir de noviembre, las variaciones mensuales en la cantidad de créditos otorgados ya no tienen un impacto significativo en la tendencia general”, explicó el economista. Esta afirmación subraya la importancia de mirar el panorama general en lugar de centrarse en fluctuaciones mensuales que pueden resultar engañosas.
La comparación con el auge hipotecario de 2017 y 2018 es inevitable en este análisis. Durante ese período, los créditos UVA alcanzaron cifras récord, pero esa burbuja se desinfló rápidamente debido a la crisis cambiaria y a un aumento acelerado de la inflación. González Rouco enfatiza que, a la luz de la situación actual, el mercado se encuentra aún muy lejos de esos niveles de actividad y no se vislumbran mejoras a corto plazo. “Nunca superamos los niveles de 2018 y, aunque al inicio de 2024 hubo expectativas de un repunte, nunca creí que eso se concretara”, afirmó.
Por su parte, Sebastián Cao, economista de Econométrica, también se hizo eco de esta problemática, señalando que la desaceleración en los créditos se debe, en parte, a la volatilidad financiera y a las subas de tasas de interés que se registraron en el último cuatrimestre de 2024. A pesar de que varios bancos han reducido sus tasas tras varias subas, estas siguen promediando un 8.5%, con el Banco Nación ofreciendo la tasa más baja del segmento, del 6% para sus clientes. Esta situación evidencia la fragilidad del mercado y la dificultad que enfrentan los potenciales compradores para acceder a financiamiento.
En conclusión, el panorama para el mercado hipotecario argentino es sombrío y se enfrenta a desafíos estructurales que impiden la consolidación de un sistema sostenible a largo plazo. Tanto González Rouco como Cao coinciden en que se requieren años de esfuerzo y cambios significativos para lograr una estabilidad en el sector. Sin duda, el futuro del mercado inmobiliario dependerá de una recuperación económica más amplia y de políticas que fomenten un entorno más propicio para la inversión y el acceso a la vivienda.
