La situación del mercado inmobiliario en Argentina presenta un dilema que ha permanecido oculto durante más de dos décadas. Los colegios inmobiliarios, lejos de haber sido creados con el propósito de profesionalizar la actividad, han servido para burocratizarla y restringir la competencia. Este fenómeno no solo plantea interrogantes sobre la naturaleza del sector, sino que también revela la tensión entre los principios de libertad comercial y las estructuras corporativas que han emergido en respuesta a regulaciones restrictivas.
La discusión que rodea a los colegios inmobiliarios trasciende el ámbito económico y académico, adentrándose en un terreno ideológico y cultural. En esencia, se debate si la intermediación en el ámbito de bienes raíces debe operar bajo principios de libre competencia, innovación y reputación, o si debe quedar sujeta a normativas impuestas por entidades corporativas que limitan la participación de nuevos actores. Este enfrentamiento de ideas es fundamental para comprender la dinámica del sector y sus implicaciones para los profesionales del rubro y los consumidores.
Un aspecto crucial que merece atención es que las normativas actuales fueron diseñadas en un contexto que ha cambiado drásticamente. Las estructuras regulatorias que dominan el mercado inmobiliario argentino parecen haber sido creadas para un mundo pre-digital, donde la confianza y la transparencia dependían de entidades corporativas que decidían quién podía ingresar al mercado. Sin embargo, la evolución de las plataformas digitales ha transformado la manera en que se lleva a cabo la intermediación, permitiendo que la confianza se construya de manera más directa entre las partes involucradas.
La historia legislativa del sector es reveladora y comienza a tomar forma en 1998, cuando el entonces presidente Carlos Menem vetó la Ley 25.028 mediante el Decreto 1279/98, argumentando que su contenido era incompatible con el espíritu de desregulación que había caracterizado a la economía durante la década de 1990. Este veto se fundamentaba en la necesidad de evitar la institucionalización de restricciones que podrían sofocar la competencia en un ámbito esencialmente comercial. Sin embargo, el Congreso, en un giro inesperado, reintrodujo la norma en 1999, un episodio que marcó el inicio de la institucionalización del corretaje inmobiliario en el país.
Desde ese momento, los colegios inmobiliarios han proliferado, especialmente durante el ciclo del kirchnerismo, que se caracterizó por un enfoque intervencionista en la economía. En la Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, se promulgó la Ley 13.068 apenas diez días después de la asunción de Néstor Kirchner, que reforzó el esquema de regulación y colegiación, considerando el corretaje como una “ciencia social” que requería título universitario. Este marco legal ha sido replicado en diversas jurisdicciones entre 2003 y 2019, consolidando un modelo que favorece a ciertas estructuras corporativas sobre la libre competencia.
La cronología de estos acontecimientos es impactante, ya que mientras el mundo se adapta y revoluciona alrededor de la digitalización y la automatización, el mercado inmobiliario argentino sigue anclado en un modelo que limita la innovación y el acceso. Esta desconexión no solo afecta a los profesionales del sector, que enfrentan barreras en su desarrollo, sino que también repercute en los consumidores, quienes ven restringidas sus opciones en un mercado que podría ser más dinámico y competitivo.
En conclusión, la paradoja de los colegios inmobiliarios en Argentina revela una profunda contradicción entre el deseo de profesionalizar una actividad esencial y la realidad de un sistema que perpetúa la burocracia y limita la competencia. Para avanzar hacia un modelo más eficiente y justo, es imperativo repensar estas estructuras regulatorias y abrir el debate sobre cómo el sector puede adaptarse a un mundo que exige mayor flexibilidad y transparencia en la intermediación inmobiliaria.
