El mercado de alquileres en Argentina se encuentra en una fase de transformación que se manifiesta a través de dos dinámicas paralelas. Por un lado, existen contratos que todavía se rigen por la derogada Ley de Alquileres, vigente hasta fines de diciembre de 2023, que se ajustan anualmente según el Índice de Contratos de Locación (ICL). Por otro lado, hay nuevos acuerdos que han surgido tras la implementación de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), los cuales permiten actualizaciones más frecuentes y condiciones más flexibles para los inquilinos y propietarios.

Con la llegada de abril, se anticipan aumentos que reavivan el debate sobre el verdadero valor de los alquileres y la relación entre la oferta y la demanda en el sector. En este contexto, los gastos asociados a la vivienda, como los servicios y las expensas, que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) promedian entre $250.000 y $300.000, se han convertido en un reto financiero considerable para los inquilinos. Los nuevos ajustes también han llevado a que muchos inquilinos reconsideren su capacidad de pago y sus opciones de vivienda.

Alejandro Braña, un reconocido especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, destacó que el ajuste anual previsto para abril se sitúa en un 33,3%. Esta cifra se alinea con la tendencia inflacionaria del país, lo que indica que el aumento de los alquileres está en sintonía con el incremento general de los precios. Braña aclaró que, a diferencia de años anteriores, donde los contratos de alquiler se desfasaban de manera significativa respecto a los precios del mercado, hoy el ajuste puede resultar en valores que superan lo que se considera el precio de mercado actual.

Para ilustrar el impacto de estos ajustes, Braña presentó un caso específico: en un alquiler de tres ambientes que actualmente cuesta $600.000, los incrementos bajo diferentes esquemas se distribuyen de la siguiente manera. El ajuste anual por ICL, correspondiente a contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres, llevaría el alquiler a $799.800. En cambio, los contratos regulados por el DNU experimentarían un ajuste trimestral del 6,2%, resultando en un alquiler de $637.200, mientras que un ajuste cuatrimestral del 8,5% lo llevaría a $651.000 y un ajuste semestral del 12,5% a $675.000.

La diferencia en los métodos de ajuste es significativa. Mientras que el ajuste anual se concentra en un solo incremento, los contratos más cortos permiten que el aumento se distribuya a lo largo del tiempo, aunque esto también puede traducirse en aumentos acumulativos. Esta mayor frecuencia de ajuste se ha vuelto un factor importante en las negociaciones entre propietarios e inquilinos, donde la flexibilidad es clave para cerrar acuerdos.

Braña también observó que el actual contexto del mercado ha promovido un aumento en la capacidad de negociación, donde las expectativas iniciales de los propietarios frecuentemente exceden la realidad del mercado. Este cambio ha llevado a que los profesionales inmobiliarios asuman un rol más activo en asesorar a los propietarios sobre el nuevo escenario. La adaptabilidad en las negociaciones se ha vuelto crucial para facilitar transacciones exitosas, donde ambas partes puedan encontrar un punto de equilibrio.

Otro aspecto relevante en esta nueva dinámica es el peso creciente de las expensas en la decisión de los inquilinos. Según Braña, las expensas se han convertido en la primera consulta de cualquier potencial inquilino, superando incluso al costo del alquiler en sí. Este cambio es notable, ya que anteriormente las expensas representaban entre el 10% y el 15% del alquiler, y ahora rondan un 43% en promedio. Este incremento afecta directamente la capacidad de pago de los inquilinos y, en consecuencia, sus decisiones sobre dónde vivir.