El mes de julio marca un nuevo capítulo en la evolución del mercado de alquileres en Argentina, donde las normativas han cambiado drásticamente en los últimos años. Mientras los contratos vigentes bajo la derogada Ley de Alquileres de 2020 se preparan para uno de sus últimos ajustes, el resto de los arrendamientos se rige por nuevas reglas que permiten mayor flexibilidad y una oferta más amplia. Este cambio ha llevado a una dinámica donde inquilinos y propietarios participan en negociaciones más activas, en contraste con la rigidez que caracterizaba el sistema anterior.

Para aquellos que aún están bajo la Ley 27.551, el incremento anual será del 31,54%, un ajuste que representa uno de los últimos coletazos de esta normativa que comenzó a aplicarse en 2020. Este aumento se produce en un contexto donde la mayoría de los contratos firmados bajo esta legislación tendrán su fecha de finalización entre septiembre y diciembre de este año, lo que sugiere que pronto este esquema quedará obsoleto. En términos concretos, un alquiler que actualmente se encuentra en $500.000 verá una actualización que se reflejará en los nuevos valores a partir de julio.

Alejandro Braña, un reconocido especialista en el ámbito inmobiliario, destaca que los contratos que aún se rigen por el Índice para Contratos de Locación (ICL) tienen una fecha de caducidad inminente. La mayoría de estos acuerdos alcanzados bajo la ley de 2020, que se sancionó en junio de ese año, están en su etapa final, lo que significa que se anticipa un cambio significativo en la forma en que se realizan los alquileres en el país. Esto se ve reforzado por la reciente Ley 27.737, que modificó las reglas de actualización y estableció ajustes semestrales mediante el índice Casa Propia, dejando así a pocos contratos bajo este nuevo sistema.

Los datos reflejan una desaceleración en los incrementos anuales de precios. Por ejemplo, mientras en abril el aumento fue del 33,31%, se registró una disminución en los meses siguientes, llegando al 31,54% en julio. Este descenso podría interpretarse como una respuesta a la moderación de la inflación y a la mayor oferta de propiedades disponibles en el mercado. En este sentido, se ha observado que los contratos más recientes, regulados por el DNU 70/2023, presentan ajustes más moderados, que podrían ayudar a estabilizar el mercado en el futuro.

Patricio Bedetti, director de Bedetti Servicios Inmobiliarios, sostiene que los ajustes actuales son representativos de los últimos vestigios del sistema anterior. La mayor disponibilidad de inmuebles y las presiones económicas que enfrentan los inquilinos han llevado a una mayor flexibilidad en las negociaciones. Esto ha permitido que tanto arrendadores como inquilinos busquen acuerdos que resulten beneficiosos para ambas partes, algo que no era tan común en el pasado.

A medida que el año avanza, se espera que para fin de 2023 el mercado inmobiliario se unifique completamente bajo el nuevo régimen de libertad contractual. Esto significará la desaparición de los contratos que se regían por la Ley de Alquileres de 2020 y la consolidación de un sistema donde las actualizaciones se realicen de forma más flexible. En las zonas urbanas, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, el índice más utilizado para estas actualizaciones es el IPC del Indec, mientras que en otras regiones del país el ICL del Banco Central sigue teniendo una fuerte presencia.

El contexto actual sugiere que el mercado de alquileres en Argentina está en una fase de transformación significativa. La desaparición gradual de los contratos de la ley anterior ha cambiado la naturaleza de las locaciones, permitiendo que las actualizaciones en los alquileres sean más equitativas y menos perjudiciales para los inquilinos. Este nuevo enfoque parece prometer un futuro más dinámico y adaptado a las realidades económicas del país, donde la flexibilidad y la negociación se vuelven claves en la relación entre inquilinos y propietarios.