En el contexto actual del mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA), se ha observado un fenómeno notable: el 50% de las consultas realizadas por potenciales compradores está asociado a la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario. Este dato, proporcionado por diversas inmobiliarias de la región, refleja una dinámica que se está consolidando y que tiene importantes repercusiones tanto en la compraventa de propiedades como en el mercado de alquileres. El crédito, aunque aún presenta ciertas restricciones, se ha vuelto un factor clave que está redefiniendo la conducta de los consumidores en este sector.
El impacto de esta tendencia no se limita únicamente a la adquisición de viviendas, sino que también influye de manera significativa en el mercado de alquileres. La dificultad para acceder a una vivienda propia está generando una presión constante sobre la demanda de alquileres, lo que a su vez mantiene los precios en niveles elevados. En particular, las zonas donde la oferta de propiedades no logra satisfacer el crecimiento poblacional y las nuevas necesidades habitacionales son las que más sufren esta presión, lo que se traduce en un mantenimiento de precios altos en la mayoría de los sectores del GBA.
Los últimos datos de un estudio conjunto realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA) revelan que el mercado inmobiliario se encuentra en una fase de transformación. En marzo de 2026, se registraron incrementos mensuales en los precios de venta por metro cuadrado en el GBA Norte (2,3%), mientras que el GBA Sur mostró un aumento más moderado (0,7%). En contraposición, el GBA Oeste experimentó una leve caída del 0,5% en el segmento de casas. En cuanto a los departamentos, el GBA Norte también lideró con un incremento del 2,3%, mientras que el GBA Sur y Oeste presentaron variaciones menores, lo que indica una tendencia de mercado desigual en función de la ubicación geográfica.
Además, al analizar las variaciones anuales, se observa que los precios de venta de departamentos han aumentado un 6,4% en el GBA Norte y un 3,6% en las zonas de GBA Sur y Oeste. En el caso de las casas, el incremento fue del 7,1% en el norte, pero solo del 1,2% en el sur y una caída del 4% en el oeste. Este comportamiento heterogéneo pone de manifiesto las diferentes realidades que enfrentan las distintas áreas del conurbano bonaerense.
El sector de alquileres también ha sido testigo de incrementos anuales significativos, superando el 29% en todas las zonas del conurbano, con algunos casos que incluso superan el 30%. Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, argumentó que la dinámica del mercado en el sur del conurbano responde a una restricción estructural de la oferta, particularmente en distritos como Avellaneda y Lanús, que han sufrido un estancamiento en el desarrollo de proyectos multifamiliares durante la última década. Esta limitación ha creado un stock de propiedades muy reducido en comparación con la demanda sostenida.
La disparidad entre la oferta y la demanda tiene un efecto directo en los precios, según explicó Belvedere. Cada vez que una nueva unidad se incorpora al mercado, recibe un alto volumen de consultas y rápidamente se posiciona a precios elevados. Este fenómeno no es transitorio; más bien, es el resultado de un mercado que no ha logrado incorporar suficientes nuevos productos para satisfacer la creciente demanda. La competencia entre inquilinos es feroz, lo que perpetúa la tendencia al alza en los precios.
En relación a los cambios regulatorios en el sector, Belvedere destacó que el nuevo marco ha proporcionado una mayor previsibilidad para los propietarios, aunque esto también ha llevado a un aumento en las exigencias para los inquilinos. La adaptación a estas nuevas condiciones será crucial para la estabilidad futura del mercado inmobiliario en el GBA, y será interesante observar cómo los diferentes actores se ajustan a este panorama cambiante a medida que avanza el año.
