El Microcentro de Buenos Aires, que alguna vez fue el corazón financiero y comercial de la ciudad, se encuentra en una situación crítica que se agrava con el paso del tiempo. Los días en que las calles estaban llenas de oficinistas y la actividad empresarial florecía han quedado atrás. En la actualidad, se observa un incremento alarmante en la vacancia de oficinas, un deterioro de la infraestructura y un cambio en las preferencias de las empresas que han llevado a un éxodo masivo hacia áreas más modernas y con mejores condiciones.
El desplazamiento hacia nuevos centros como Catalinas, Puerto Madero y el corredor norte se debe a la búsqueda de edificios que ofrezcan no solo una mejor infraestructura, sino también una calidad ambiental superior. Este fenómeno, conocido como "fly to quality", ha llevado a muchas empresas a abandonar inmuebles antiguos en favor de espacios más eficientes y sostenibles, que se alinean mejor con las dinámicas laborales contemporáneas. “Hoy, el Microcentro es mayormente habitado por pequeñas y medianas empresas, además de algunas que requieren estar cercanas a organismos gubernamentales. En términos generales, las empresas están migrando hacia mejores edificios en otras áreas”, señala Martín Potito, director corporativo de LJ Ramos.
La escasez de espacios de alta calidad en el Microcentro es un factor determinante en esta crisis. Según Potito, actualmente solo hay tres edificios en la zona que pueden clasificarse como Clase A, mientras que la mayoría de las propiedades son de menor categoría y no cumplen con los estándares que demandan las empresas modernas. Para ponerlo en perspectiva, el Microcentro cuenta con apenas 65.000 metros cuadrados de oficinas de alta gama, mientras que Puerto Madero posee cerca de 256.000 m² y Catalinas alrededor de 250.000 m². Esta diferencia abismal en la oferta explica, en gran medida, por qué tantas empresas han decidido reubicar sus operaciones en busca de entornos más adecuados.
Juan Farola, Gerente Comercial de Colliers Argentina, sostiene que el problema del Microcentro va más allá de los efectos inmediatos de la pandemia. “La transformación que estamos viendo no es solo un fenómeno temporal; es un cambio estructural. La pandemia ha acelerado un proceso que ya estaba en marcha, donde las empresas han dejado de priorizar la ubicación céntrica y han empezado a enfocarse en la calidad y la eficiencia de los espacios de trabajo”, explica Farola. Esto implica que una parte importante del inventario de oficinas en el Microcentro ha quedado obsoleta y desalineada con las nuevas necesidades del mercado.
A la situación ya complicada se suma el auge del trabajo remoto, que ha disminuido la demanda de grandes superficies de oficina en el centro de la ciudad. Aunque ha habido una leve recuperación en la ocupación de espacios, esta no ha sido suficiente para revertir el estado de deterioro general de la zona. “El Microcentro fue el área más afectada durante la pandemia y también es la que más dificultades ha tenido para recuperarse. Desde el año pasado hemos notado una ligera absorción del mercado, pero sigue siendo un sector muy golpeado”, comenta Potito.
La fragilidad del Microcentro también se refleja en los precios de los alquileres, que se han ajustado a la baja en un intento por atraer nuevamente a inquilinos. Actualmente, los precios en esta zona se sitúan en torno a los 19 dólares por metro cuadrado, en comparación con los más de 27 dólares que se pueden encontrar en otros corredores más demandados de la ciudad. A pesar de estos esfuerzos, el desafío de recuperar la competitividad del Microcentro es monumental y requerirá una estrategia a largo plazo que contemple la revitalización de la infraestructura y la adaptación a las nuevas realidades laborales.
