El mercado de bienes raíces en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) está viviendo una transformación notable. La oferta de propiedades usadas ha comenzado a repuntar, y con ello se han reintroducido los carteles que indican "bajó su precio" en numerosos inmuebles. Este fenómeno se presenta en un contexto donde los valores de las propiedades han dejado de escalar y las negociaciones entre vendedoras y compradoras están tomando un nuevo rumbo.
En la actualidad, el stock de departamentos en venta en CABA se aproxima a las 80.000 unidades. Este aumento en la oferta se debe, en parte, a la decisión de muchos propietarios de poner sus propiedades en el mercado, impulsados por la percepción de que hay una ventana de oportunidad para concretar ventas. Además, si se considera la oferta total que incluye casas, PH y otros tipos de inmuebles, la cifra supera las 110.000 propiedades disponibles, lo que refleja una reactivación del sector que había estado estancado.
Santiago Magnin, experto en el ámbito del Real Estate y fundador de Deinmobiliarios, señala que estamos ante un punto de inflexión en el mercado. Por primera vez en varios años, se observa un aumento en la oferta y, al mismo tiempo, una disminución en la demanda. Las cifras son reveladoras: el stock total de propiedades ha crecido entre un 5% y un 10%, mientras que el número de transacciones ha caído cerca de un 20% en comparación con el año anterior. Esta dinámica está comenzando a impactar los precios, ya que la combinación de mayor oferta y menor demanda provoca que los valores de cierre se reduzcan, aunque aún no se puede confirmar una baja en los precios de lista.
El aumento de la oferta tiene múltiples causas. Por un lado, hay propietarios que habían postergado la venta de sus inmuebles durante años que ahora deciden salir al mercado. Por otro lado, la demanda se ha vuelto más cautelosa, lo que ha ralentizado el proceso de absorción de propiedades. Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, sostiene que el contexto ha cambiado: "Estamos viendo una estabilización de precios, con una oferta que es un 86% superior a la registrada en la era de Macri". Este crecimiento se había sustentado en el acceso al crédito hipotecario, que ha ido perdiendo fuerza recientemente.
Sin la posibilidad de apalancarse en créditos, el comportamiento del mercado se transforma. Achával explica que, en este nuevo escenario, la demanda sin financiamiento pone mayor énfasis en la negociación de precios. A esto se suma el impacto de los salarios, que limitan la capacidad de las familias para aceptar aumentos en los precios de las propiedades. Magnin destaca que el principal indicador de precios es el ingreso en dólares de la clase media, y advierte que, mientras esa situación no mejore, será complicado sostener un aumento en los precios en el corto plazo.
Aunque la demanda no ha desaparecido por completo, sí ha cambiado su forma de operar. El proceso de decisión de compra se ha vuelto más metódico y menos impulsivo, priorizando el valor real de cierre por encima de las expectativas iniciales. Jimena Maderna, directora de Maderna Inmobiliaria, describe este momento como uno de reordenamiento y ajuste en el mercado, ya que no se puede hablar de una caída generalizada, sino de una selección más cuidadosa de las propiedades que se encuentran en venta.
Maderna explica que las propiedades que han quedado fuera del mercado han tenido que ajustar sus precios entre un 3% y un 8% para volver a ser competitivas. La clave radica en la discrepancia entre los precios de publicación y los precios de cierre efectivos. Hoy en día, las operaciones se concretan entre un 4% y un 6% por debajo del precio publicado, lo que refleja una nueva realidad en el mercado inmobiliario de CABA que, si bien presenta desafíos, también abre oportunidades para quienes buscan comprar o vender propiedades en este contexto de cambio.
