La discusión sobre la revitalización del crédito hipotecario destinado a la adquisición de viviendas en construcción ha tomado un nuevo impulso, centrándose en una propuesta que sugiere el uso del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. Este fondo, que ha sido objeto de análisis entre economistas, desarrolladores y banqueros, se plantea como una alternativa viable en un contexto donde el financiamiento es limitado y los costos de construcción continúan en aumento. La idea es aprovechar el FGS como un catalizador para crear un mercado de financiamiento a largo plazo que favorezca el acceso a la vivienda.
Los datos actuales del sector inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) reflejan la complejidad del problema. Los costos de construcción han escalado a niveles alarmantes, alcanzando más de 1.500 dólares por metro cuadrado en proyectos estándar y superando los 2.000 dólares en desarrollos de mayor categoría. Además, diversas consultoras han indicado que los costos de construcción han aumentado en un 95% en comparación con hace 20 meses, mientras que los precios de venta no han logrado seguir este ritmo, lo que genera un desajuste que limita la ejecución de nuevos proyectos y, por ende, restringe la oferta de viviendas.
En este panorama, la necesidad de un sistema de crédito hipotecario se vuelve crucial para reactivar la demanda en el sector. Sin embargo, el sistema financiero argentino enfrenta un desafío estructural: la falta de financiamiento a largo plazo. En este contexto, el FGS podría desempeñar un papel fundamental, actuando como un inversor institucional que impulse un mercado más robusto, generando las condiciones necesarias para un acceso más amplio al crédito.
La propuesta no se basa en un modelo de financiamiento estatal directo, sino que busca establecer un esquema de mercado en el que el sector público actúe como un impulsor inicial. El objetivo es crear un entorno de volumen, liquidez y previsibilidad que permita posteriormente la participación activa del capital privado. Esta estrategia podría facilitar el acceso a condiciones más favorables para los futuros compradores de viviendas.
Miguel Kiguel, economista de Econviews y experto en el área, enfatiza que el FGS posee características singulares que lo convierten en un actor clave en el sistema financiero argentino. "El FGS es el resultado de la nacionalización de los fondos administrados por las AFJP, que tenían pasivos a largo plazo y un rol crucial en el desarrollo del mercado de capitales", explica Kiguel. Según el economista, el FGS, con un patrimonio cercano a los 70.000 millones de dólares, se encuentra en una posición ideal para financiar hipotecas securitizadas, un mecanismo ampliamente utilizado en mercados desarrollados.
Sin embargo, el economista también advierte que las condiciones macroeconómicas de Argentina presentan un significativo desafío. En su opinión, la concesión de hipotecas a tasas fijas a largo plazo es extremadamente complicada en el país. La alternativa más viable serían las hipotecas UVA, que se ajustan por inflación. Además, Kiguel descarta la posibilidad de implementar un sistema masivo basado en dólares, dado que la mayoría de la población percibe sus ingresos en pesos, lo que podría complicar el cumplimiento de los pagos en caso de una devaluación.
El mecanismo que se propone se basa en la securitización, que implica agrupar créditos hipotecarios en un fideicomiso para ofrecer participaciones a inversores. Esta metodología podría generar un mercado más amplio y profundo, facilitando la disponibilidad de fondos para la adquisición de viviendas. A pesar de los obstáculos, la implementación de esta estrategia podría ser un paso crucial para abordar la crisis del crédito hipotecario y fomentar la construcción de viviendas en el país.
