El mercado de alquileres en Argentina se enfrenta a un nuevo ciclo de aumentos a partir de junio, en un contexto donde los contratos establecidos bajo la derogada Ley de Alquileres están siendo gradualmente reemplazados. Este cambio se debe a la implementación de un sistema que promueve acuerdos más breves y actualizaciones más frecuentes, lo que se traduce en una dinámica completamente diferente a la que se observaba en años anteriores.
La situación actual dista de la que prevalecía en 2023 y gran parte de 2024. Aunque la inflación sigue estando presente, su crecimiento se ha desacelerado, manteniéndose por encima del 2% mensual. En este nuevo escenario, el Índice de Contratos de Locación (ICL) ya no produce los aumentos abruptos que caracterizaron meses pasados, y, en ciertos casos, los ajustes por contratos con renovaciones trimestrales o cuatrimestrales resultan más favorables para los inquilinos.
De acuerdo a las cifras que se manejan en el sector inmobiliario para junio de 2026, los ajustes de los alquileres se presentan de la siguiente manera: el ajuste trimestral se sitúa en un 8,79%, mientras que el cuatrimestral es del 10,78%. Por otro lado, el ajuste semestral alcanza un 15,64% y el anual por ICL se establece en un 32,02%. Para ilustrar cómo estos porcentajes afectan a un alquiler mensual de $500.000, las cifras de ajuste quedarían de la siguiente forma: para un ajuste trimestral, este monto se incrementaría a $543.950; en el caso de un ajuste cuatrimestral, llegaría a $553.900; el semestral resultaría en $578.200 y el ajuste anual, por su parte, ascendería a $660.100.
Estos incrementos anuales tienen relación directa con contratos que fueron firmados bajo la anterior legislación, la cual fue derogad tras el DNU 70/2023 del presidente Javier Milei. La mayoría de estos acuerdos vencerán entre finales de este año y principios de 2027, lo que indica un progresivo desvanecimiento del sistema anterior en el mercado de alquileres. Esto ha llevado a un cambio en las preferencias tanto de propietarios como de inquilinos, quienes buscan un marco más predecible y menos conflictivo en sus acuerdos.
Alejandro Braña, un reconocido especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, sostiene que la desaceleración de la inflación ha transformado la lógica de los ajustes de manera significativa. Según Braña, “antes, el ajuste anual por ICL superaba ampliamente cualquier actualización trimestral o semestral. Hoy, los contratos de duración más corta reflejan de manera más ágil la inflación reciente, lo que genera diferencias menores en los montos.” Esto indica que los propietarios están optando por ajustes más cortos, con la intención de evitar desfasajes que puedan resultar perjudiciales.
Con la derogación de la ley anterior, la mayoría de los nuevos contratos se están firmando por un plazo de 24 meses, con ajustes que pueden ser trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, y que generalmente están vinculados al IPC o al ICL del Banco Central. Este nuevo esquema ha impactado también en la disponibilidad de propiedades en el mercado. Mientras que durante 2023 había una notable escasez de departamentos en alquiler, ahora se observa una mayor oferta y una dinámica de negociación de precios más activa.
La posibilidad de mudarse ha vuelto a ser una opción viable para muchos inquilinos, aunque el costo de las expensas se ha convertido en un importante desafío a la hora de alquilar en la Ciudad. Braña señala que, incluso, se han registrado disminuciones significativas en los precios de publicación de algunas propiedades, con reducciones que van del 10% al 40% en ciertos casos, ya que la demanda ha disminuido. Este fenómeno era prácticamente inexistente dos años atrás, lo que resalta la transformación del mercado inmobiliario argentino en el actual contexto económico.
